● 最近、経営するアパートから退去する人が多くて困っている
● 築年数が経過した物件ほど外観対策が入居率アップにつながるって本当？
● 外壁塗装による外観改善は何をポイントにすればよい？

アパートをはじめ建物は経年で見た目が変化していきます。
歴史的建造物であればそうした経年変化は味わいの一つとしてとらえられますが、人が住むアパートやマンションについては、そうした変化は経年劣化でしかありません。
外壁塗装は、やり方次第で美観の維持のみならず、建物の資産価値を高めてくれるため外観改善に大きく貢献します。

この記事でわかること
● 入居希望者がチェックしている外観のポイントとは？
● 外壁塗装がもたらす効果
● 外壁塗装によって外観改善を成功させるためのコツ

外観が入居率を決める！今すぐ実践したいアパートの印象改善方法

アパートや賃貸マンションでは、築年数が経過すればするほど、外観の見た目が物件の印象と直結し、入居率に大きく影響を与えます。
誰でも、古びた外観の建物に好感は持てませんし、汚れの目立つ外壁には嫌悪感すら抱くでしょう。
入居率を上げるなら、希望者に「住みたくない」と思わせないようにする必要があります。
物件にそもそも興味がわくかどうかの命運を握る、外観の重要性について見ていきましょう。

築年数が経った物件ほど外観対策が入居率アップに重要な理由

何も対策せずに経年劣化を経た物件は、資産価値が下がる一方です。
とある調査では、建物の資産価値は以下のように減少するといわれています。

● 築3～10年：新築時の－11%
● 築11～20年：新築時の－17～19%
● 築21～25年：新築時の－17～22%

つまり、何もしないでいると家賃10万円の物件が築10年で家賃9万円に、築20年以上経過すれば家賃が8万円よりも下落してしまう可能性があります。

物件の第一印象を左右するのはここ！入居希望者が最初に見る外観ポイント

入居希望者は貸主が想像する以上に、物件のありとあらゆる部分をチェックしています。
このくらいは問題ないだろう、入居者も気にならないはずだと、高を括るのは危険です。
知らないうちに、空き部屋だらけの賃貸物件になってしまう可能性があるでしょう。
入居者は具体的に、以下のようなポイントを見ています。

● エントランス(玄関部分)
● 階段や廊下といった通路
● 共用部分
● 敷地内の植栽　など

つまり、部屋の内装だけに気を取られ、室内のリフォーム工事をおこなっていると、思わぬところで、入居希望者の不興を買ってしまうかもしれません。
建物全体の美観を維持するよう認識を改める必要があります。

エントランス（玄関部分）

エントランスは、物件の第一印象を左右する場所です。
門扉や外壁など全体的な見た目をチェックしましょう。
古めかしい汚れや修繕が必要な状態にないかどうか、設備を含めた外壁全体をきちんと確認してください。

階段や廊下といった通路

階段や廊下といった通路部分も、入居者は毎日利用するため、内覧時もおのずと目についてしまう場所です。
汚れが溜まっている、サビだらけでメンテナンスされているようすがないようでは、入居者は不安感を募らせます。
とくに、大家や管理会社は入居希望者は室内だけをチェックしているだろうと思い込みがちで、こうした部分については盲点となります。
入居者の目線に立ってチェックすれば、おのずと見られているポイントが見えてくるでしょう。

共用部分

階段や廊下といった通路も共用部分の一部ですが、賃貸物件では、ベランダやバルコニー、屋根や窓も共用部分になります。
これらの共用部分は、借主の専有部分には該当しないため、さほどチェックされないと思われがちですが、実際はよく見られている部分です。
汚れている部分はないか、メンテナンスの必要性がある部分はないかどうかをきちんとチェックしておきましょう。

敷地内の植栽

入居希望者は、敷地内の植栽にも目を光らせています。
しっかり木や草花が植えられているにもかかわらず、手入れされていない伸び放題の状態では印象が悪いです。
雑草が生えているような状態もよろしくありません。
季節に応じた植物を植えるなどして、定期的に手入れされているようすをアピールするのもおすすめです。

外壁塗装がもたらす効果｜アパートの家賃維持・入居率アップに直結

アパートの定期的な外壁塗装がもたらす効果は、単なる美観の維持にとどまりません。
見た目を良くして、物件としての人気を維持すれば、家賃が下がってしまったり、空き部屋が増え続けたりするのを阻止します。
断続的に入居者が途切れない人気物件の資産価値は、高いです。
かといって、外壁塗装にはそれなりのコストがかかるため、頻繁にやっているとコストがかさみます。
アパートの外壁塗装は所有者が費用を負担しなければならないため、計画的な資金計画が重要です。

失敗しない外壁塗装のタイミングと費用の相場を解説

まず、アパートの定期的な外壁塗装によって物件のコンディションを維持するためには、適切なタイミングを見極めなければなりません。
多くの物件では、外壁塗装をおこなうスパンを築10〜15年で設定しています。
10～15年であれば、さほど大きな補修工事をせずとも建物の美観が維持しやすいでしょう。

外壁塗装の費用相場

外壁塗装の費用相場は、物件の種類や階数にもよりますがおよそ200〜300万円です。
費用の内訳は、外壁塗装にかかる塗料代であったり、職人に対する技術料、足場代や交通費、その他諸々の費用になります。
外壁塗装に使用される塗料の種類は多岐にわたり、耐久性と価格のバランスを見極めて使う塗料を選びましょう。

外壁塗装のタイミングはコストに影響を及ぼす

外壁塗装のタイミングとコストの兼ね合いについては、工事を依頼する時期によって影響があったり、費用が変動したりする点に留意してください。
一般的に、春先や秋口といったシーズンは、人事異動にともなった転出入が多い時期とされ、賃貸マンションやアパートでは引っ越しラッシュが始まります。
そのような時期に外壁塗装をおこなってしまうと、作業がしづらくなってしまうため、工事期間が無駄に長くなる可能性があるでしょう。
梅雨どきや、台風が列島に押し寄せる夏の終わりから秋口にかけての時期も作業がはかどりづらいため、外壁塗装をおこなうタイミングとしてはおすすめできません。

人気のある色とデザインで物件価値を大きく向上させる方法

アパートにおすすめのおしゃれな外壁塗装について人気色とデザインをご紹介します。
外壁のカラーリングによって、おしゃれな外観を目指すなら、次の3つの項目を抑えておきましょう。

● アクセントカラー
● なじみやすいカラー
● ツートンカラー

アクセントカラーとは、玄関ドアや窓枠に外壁とは異なる色を採用し、建物全体の見た目を引き立てる役割を果たします。
外壁塗装でいえば、窓枠やドアの色が強調色になるような色を選ぶとよいでしょう。
なじみやすいカラーとは、アパートだけではなく、周辺環境との調和を意識したカラーリングです。
緑の多い地域に奇抜な色合いのアパートは不向きですし、いくらきれいに塗装していても悪目立ちしてしまいます。
もし、いくつかの候補で迷うようであれば、ベージュや淡いブラウンのようなアースカラーを取り入れてみてはいかがでしょうか。
無難な色味ではあるものの、時がたっても飽きづらく物件の印象をへたに大きく左右しません。
ツートンカラーは、外壁を大きく2つの色で塗ります。
同系色の塗り分けでも構いませんし、あえてお互いの色を強調し合うような対比色で塗っても洗練された印象となるでしょう。
アパートで人気の外壁色といえば、次のような色です。

● ダークグレー
● ライトグレー
● オフホワイト
● ネイビー
● クリーム
● ブルーグレー
● ダークブラウン
● アプリコットオレンジ
● ライトブルー
● ブラウン
● ベージュ

また、外壁の素材にも工夫すれば、おしゃれで洗練された雰囲気の漂うアパートが完成します。
外壁塗装は長くとも20年に1回は塗り直すため、トレンドカラーを取り入れたとしてもさほど問題にはなりません。
むしろ、その時々で人気のカラーリングを採用できるため、手入れの行き届いた物件であるとアピールできます。

物件周辺環境に合わせた外観改善で入居者から選ばれるアパートへ

外観改善のために外壁塗装をおこなうなら、アパートを周辺環境に合わせた色味で塗るよう心がけてください。
自身の好みの色や、勝手なイメージで色を決めてしまいがちですが、色の持つ印象を考慮すれば、外壁塗装の色はより戦略的に決めた方が効果が得られるでしょう。

外壁塗装による外観改善のコツはターゲット層の明確化

外観改善のために、外壁塗装に取り組むなら、誰に入居して欲しいかをはっきりさせましょう。
たとえば、単身者用の物件なら、よりスタイリッシュで洗練されたイメージを抱きやすいネイビーやダークグレーなどがおすすめです。
ファミリー用の物件なら、親しみやすく清潔感も感じられるホワイトやベージュのような色だとよいでしょう。
また、競合となる物件の存在も忘れてはなりません。
同じエリアで似たような規模の物件であれば、色味で差別化を図る必要もあります。
そのエリアのランドマークとなるよう、あえて周辺の建物にはない色を選ぶのもおすすめです。
さらに、降雨量が多い地域や、強い日差しに西日が当たるようなエリアに位置する物件なら、塗料の機能性にも目を向けましょう。
外壁塗装に用いられる塗料には、高い防水性を誇るものもあれば、塗るだけでしっかり遮熱してくれる効果を持つものもあります。
外壁塗装によって、建物の住環境がより良くなれば、資産価値が高まるでしょう。
既存の入居者にとってもメリットとなるため、退去者を減らす取り組みにもなります。

外壁工事期間中は既存の入居者や近隣住民に配慮する

外壁塗装工事をおこなうためには、足場を組み、高圧洗浄などさまざまな作業工程が必要となるため、一定期間騒がしくなるでしょう。
音がうるさいのはもちろん、塗料特有の匂いも発生します。
もちろん、外壁塗装は入居者にとっても必要な取り組みであるのは理解できますが、それでも大家さんや管理会社から塗装工事について一言あるのとでは大きな違いです。

トレンドや入居者のニーズは意識する

すべての判断基準をゆだねる必要はありませんが、外観改善を兼ねた外壁塗装は、トレンドや入居者からの要望に応えられるとよいでしょう。
たとえば、周辺に競合物件が乱立し、それぞれ色味が流行りのトレンドカラーを取り入れているなら、そうした色合いを意識してください。
既存の外壁の色について、住民から何らかの要望が寄せられているなら、それに応えるような色を選ぶのも一つの手です。

外観改善するなら実績豊富な施工会社を選ぶ

アパートの外観改善は、費用対効果を見極めるためにも、どの工事にどの程度の費用をかけるかを明確にし、将来的な修繕費も考慮した計画を立てられるとよいでしょう。
実績豊富な施工会社を選べば、外壁塗装はスムーズに進められます。
色選びで迷った際にも、適切なアドバイスが受けられるでしょう。
見積りは1社ではなく、最低でも2、3社から取り寄せるようにしてください。
また、規模の大きなアパートについては、工事費用が500万円を超える場合は要注意です。
500万円は一つのボーダーで、それを超える工事については、建設業許可を持った業者でなければ施工してはなりません。

まとめ

築年数の経過したアパートほど、外観が入居者希望者に与える印象について熟知しておかねばなりません。
汚れが目立つ、どう見ても古めかしさが感じられる外観は、大きなマイナスです。
適宜、外壁塗装を実施して外観改善をおこなう必要があります。
外観改善を目的とした外壁塗装は、誰に住んでもらいたいのか、周辺環境や競合となる物件について熟慮したうえで色を決めるとよいでしょう。
ターゲット層や立地次第では、独自性よりもトレンドカラーや人気色を取り入れたほうが、人気が高まる可能性もあります。
建物の資産価値を維持すれば、アパートとしての収益性が保てるため、安定的な経営が実現できるでしょう。